Gastbeitrag: Raus aus Gas im Wohnungseigentum - Warum ein gut geplanter Prozess entscheidend ist

So vielfältig die technischen Ausgangslagen zentral oder dezentral versorgter Gebäude sind, so verschieden können die Wünsche der Wohnungseigentümer*innen sein. Zu Beginn ist es noch nicht zielführend, bereits über eine bestimmte Wärmepumpe oder einen konkreten Fernwärmeanschluss abzustimmen. Bei Hausverwaltungen wird es zunehmend beliebter, die Interessen der Wohnungseigentümer*innen in Stimmungsbildern auszuloten. Wichtig ist auch das Bewusstsein dafür, welche Vereinbarungen für den Betrieb und die gemeinsame Kostenverrechnung getroffen werden müssen.

Der erste Schritt besteht darin, das Thema aktiv in die Kommunikation zwischen den Eigentümer*innen zu bringen und einen strukturierten Prozess zu beginnen. Die Initiative kann dabei von einzelnen Eigentümer*innen, einer Gruppe innerhalb des Hauses oder von der Hausverwaltung ausgehen. Nun sollten grundlegende Fragen von Expert*innen beantwortet werden, wie etwa:

• Welche Wärmequellen stehen zur Verfügung?
• Kann das bestehende Verteilsystem weiterverwendet werden?
• Welche Investitionen kommen auf uns zu und welche Förderungen kommen infrage?

Die Hausverwaltung hat hier mehr Handlungsspielraum als oft angenommen wird. So kann eine Machbarkeitsstudie oder technische Voruntersuchung als Vorbereitung der Willensbildung zur ordentlichen Verwaltung dienen.

Eine gute Machbarkeitsstudie zeigt nicht nur, welche Heizsysteme technisch möglich sind, sondern auch, welche Folgen die jeweilige Lösung für das Gebäude und die einzelnen Wohnungen hätte. Dabei sollte von Anfang an mehr als nur die reine Wärmeerzeugung betrachtet werden, wie etwa die Wärmeverteilung und Warmwasserbereitung, der Platzbedarf und vor allem die Kostenabrechnung.

Nach der ersten Prüfung steht fest, ob ein Ausstieg aus Gas grundsätzlich möglich ist. Welche Variante umgesetzt wird, ist noch offen. In dieser Phase bietet es sich an, einen Grundsatzbeschluss zu fassen oder ein niederschwelliges Stimmungsbild einzuholen.
Ein Beschluss oder ein Stimmungsbild kann festhalten, dass die Eigentumsgemeinschaft eine fossilfreie Wärmeversorgung anstrebt und die Hausverwaltung mit weiteren Planungen, Variantenvergleichen, Förderabklärungen und Kostenermittlungen beauftragt. Dies ist jedoch noch keine endgültige Entscheidung. Über die endgültige Variante, das Angebot, die Finanzierung und die Beauftragung wird später abgestimmt.

Eine vertiefte Planung kann beginnen, sobald eine Vorzugsvariante durch das Stimmungsbild oder den Grundsatzbeschluss erkennbar ist. Nun geht es nicht mehr nur um Raumheizung und Warmwasser, sondern um die Einbindung des neuen Energiesystems in das Haus und in die Wohnungen. Dabei wird beispielsweise genau festgelegt, wo die Wärmepumpe oder die Übergabestation aufgestellt wird, ob Bohrungen notwendig sind oder Heizkörper ausgetauscht werden müssen.

Während Maßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft in manchen Fällen nur einstimmig beschlossen werden können, können viele Maßnahmen Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses sein. Werden hingegen Wohnungseigentumsobjekte oder zugehörige Flächen in Anspruch genommen, ist zusätzlich die Zustimmung der betroffenen Eigentümer*innen erforderlich.

Besonders anspruchsvoll ist die Ausgangslage in Häusern, in denen jede Wohnung über eine eigene Gastherme verfügt. Die Gemeinschaft kann die Errichtung einer neuen zentralen Anlage zwar mit einem Mehrheitsbeschluss beschließen, sie kann einzelne Eigentümer*innen aber nicht dazu zwingen, ihre Therme zu entfernen oder bestimmte Arbeiten in ihrer Wohnung zu dulden.

Das bedeutet nicht, dass eine Zentralisierung ausgeschlossen ist. Es muss lediglich frühzeitig geklärt werden, wie viele Eigentümer*innen zum Anschluss bereit sind, welche technischen Übergangslösungen möglich sind und wie mit späteren Anschlüssen umgegangen wird.

In einem Umsetzungsbeschluss sollten die geplante Maßnahme, das maßgebliche Angebot, das beauftragte Unternehmen und die Auftragssumme möglichst klar bezeichnet werden. Auch die Finanzierung, die erwarteten Förderungen, der Zeitplan und die erforderlichen ergänzenden Vollmachten der Hausverwaltung sollten nachvollziehbar dargestellt werden und im Umsetzungsbeschluss enthalten sein. Die Eigentümer*innen müssen erkennen können, welche Arbeiten im Haus und in ihren Wohnungen durchgeführt werden.

Dekarbonisierungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen des Hauses zählen in der Regel zu den Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung. Sie können grundsätzlich mit Mehrheit beschlossen werden.

Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es zusätzlich eine alternative Mehrheitsregel: Eine Maßnahme kann auch dann beschlossen werden, wenn sie von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen unterstützt wird und diese zugleich mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentieren.

Ob eine Mehrheit zustande kommt, hängt oft weniger von der technischen Lösung als von der finanziellen Belastung ab. Die Machbarkeitsstudie sollte deshalb eine erste Grobkostenschätzung enthalten. In der vertieften Planung muss eine nachvollziehbare Darstellung der Gesamtinvestition, der verfügbaren Rücklagen, möglicher Förderungen, des verbleibenden Eigenanteils und unterschiedlicher Finanzierungsvarianten erfolgen. Für die Eigentümer*innen ist vor allem wichtig, welche konkrete Belastung auf ihre Einheit entfällt, wie diese Beträge geleistet werden können und wann die Zahlungen fällig werden.

In vielen Wohnungseigentumshäusern werden einzelne Wohnungen vermietet. Dann sind neben den Eigentümer*innen auch die Rechte der Mieter*innen zu berücksichtigen.

Für den Projektprozess bedeutet das vor allem, dass vermietete Einheiten früh erkannt werden müssen, um die Mieter*innen über die vorgesehenen Eingriffe informieren und gegebenenfalls ihre Zustimmung einholen zu können.

Häufig kommt der Hausverwaltung die wichtigste organisatorische Rolle zu. Ihre Aufgabe ist es, den Gesamtprozess zu strukturieren und die richtigen Fachleute einzubinden. Hierfür benötigt sie einen Auftrag durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Ein nachvollziehbarer Ablauf kann dabei beispielsweise aus den folgenden Etappen bestehen:

1. Interesse und Ausgangslage erheben
2. Machbarkeit und Varianten untersuchen
3. Gemeinsames Ziel festlegen
4. Vorzugsvariante vertieft planen
5. Finanzierung, Förderung und Zustimmungen klären
6. Konkreten Umsetzungsbeschluss fassen
7. Anfechtungsfrist und Genehmigungen abwarten
8. Anlage errichten und Wohnungen anschließen
9. Betrieb, Abrechnung und Wartung organisieren

Der Heizungsumstieg im Wohnungseigentum gelingt dann besonders gut, wenn technische, finanzielle und rechtliche Fragen ebenso zusammengeführt werden wie die unterschiedlichen Interessen der Eigentümer*innen. Ein klar strukturierter Prozess schafft die Grundlage dafür.

• Leitfaden „Raus aus Gas für Wohnungseigentümer*innen“
• Video „Raus aus Gas für Wohnungseigentümer*innen“
• Rechtsgutachten der Initiative „100 Projekte Raus aus Gas“
• Technische Studien der Initiative „100 Projekte Raus aus Gas“
• Online-Tool zur Orientierung zum Einstieg: „Raus aus Gas Navi“